Des Surfaces et des Mètres Carrés : Une Réalité Mouvante

Le calcul des surfaces vendues en Principauté est un sujet récurrent de discussion. Contrairement à la France, Monaco ne dispose d’aucune réglementation formelle encadrant ces calculs. Résultat : des pratiques hétérogènes et une terminologie parfois floue.


Comment sont calculées les surfaces ?

L’absence d’intervention systématique d’un géomètre-expert entraîne des approches variées. En immobilier résidentiel, la surface totale ou surface vendable inclut généralement :

•  Les surfaces intérieures (murs inclus) 

•  Les extérieurs (balcons, terrasses, jardins) 

•  La moitié des murs mitoyens
  

Cependant, dans bien des cas, la surface indiquée ne comprend que la surface intérieure et les extérieurs, faute de plan détaillé précisant l’épaisseur des murs. Cette approximation peut générer des écarts notables, notamment sur des duplex ou penthouses, où la surface annoncée peut être bien supérieure à l’espace réellement habitable. 


Les pondérations : une tentative d’uniformisation

La Chambre Immobilière de Monaco recommande des penthouses de pondération pour mieux refléter la valeur réelle des surfaces extérieures : 

•  100 % de la surface si elle représente moins de 30 % de la surface habitable 

•  50 % au-delà de ce seuil

•  50 %pour les toits-terrasses et jardins
  

Toutes les agences ne sont pas membres de la CIM et ne suivent donc pas nécessairement ces recommandations.
D’autres paramètres influencent également la valorisation : état du bien, orientation, accessibilité, vis-à-vis... mais l’épaisseur des murs reste souvent une inconnue, entraînant l’application d’un coefficient standard de 10 % aux surfaces intérieures pour intégrer les murs dans le calcul.


Un cadre juridique ambigu

L’article 2 de la loi n°1.391 (modifiée par la loi n°1.531) stipule que le gros œuvre d'un bâtiment est une partie commune en copropriété. Pourtant, il est intégré dans le calcul des surfaces vendues. Un paradoxe qui soulève plusieurs questions : 

•  Comment sont répartis les tantièmes de charges si des parties communes sont cédées à titre privatif ? 

•  Quel est l’impact sur le calcul des prix au m² si les surfaces incluent des espaces non exploitables ? 

Ces disparités compliquent les expertises immobilières et les analyses comparatives, d’autant plus que les actes de vente monégasques ne mentionnent pas systématiquement les surfaces. 


Conséquences sur les prix affichés

Prenons un exemple :

•  Un bien annoncé à 50 000 €/m² sur une base de 110 m² (méthode monégasque) 

•  Si on applique un calcul plus conventionnel (hors murs, avec un coefficient de 10 %), la surface réelle baisse, et le prix effectif grimpe à 55 000  €/m² 

Ces écarts ont plusieurs effets :

•  Les études comparatives internationales peinent à refléter fidèlement le marché monégasque. 

•  Le prix au m² affiché est dilué, masquant parfois la valeur réelle de l’espace habitable. 

Vers une harmonisation des calculs ?

Si Monaco adoptait des standards alignés sur la France, deux options se présenteraient :

1. Réduire officiellement les surfaces de 10 %, entraînant une correction des valeurs foncières. 

2. Maintenir les surfaces et ajuster le prix au m², gonflant artificiellement les prix affichés.

À noter que les calculs de la DPUM se basent sur le volume plutôt que la surface, ce qui peut impacter les demandes de résidence, notamment pour les studios.

L’IMSEE indique, pour 2024, obtenir 86 % des surfaces vendues, mais applique un calcul distinct :

•  Balcons, loggias et terrasses comptabilisés en totalité

•  Jardins et toits-terrasses pondérés à 50 %

Conclusion

Aujourd’hui, il n’existe pas de méthode unique et opposable pour le calcul des surfaces en Principauté. Seule exception : la taxe de surdensification, où l’État applique une approche proche des normes françaises.

Avant toute acquisition, mieux vaut donc poser les bonnes questions :

•  Quelles surfaces sont réellement comptabilisées ?

•  Comment ont-elles été mesurées ?

Idéalement, l’intervention d’un géomètre-expert est le seul moyen de garantir une mesure exacte et opposable.