Superfici e Metri Quadrati: Una Realtà Variabile

Il calcolo delle superfici vendute a Monaco è da sempre un tema di discussione. A differenza della Francia, nel Principato non esiste una normativa specifica che ne regolamenti il metodo di misurazione. Di conseguenza, le pratiche variano e la terminologia può risultare imprecisa.


Come vengono calcolate le superfici?

L’assenza di un intervento sistematico di un geometra certificato porta a metodi di misurazione differenti. Nell’immobiliare residenziale, la superficie totale  o superficie vendibile  solitamente include:

•  Le superfici interne (comprese le mura)

•  Gli spazi esterni (balconi, terrazze, giardini)

•  La metà dei muri condivisi con altre unità

Tuttavia, in molti casi, la superficie indicata tiene conto solo degli interni e degli esterni, poiché spesso mancano piante dettagliate che precisino lo spessore delle mura. Questo può generare discrepanze significative, specialmente nei duplex o attici, dove la superficie dichiarata può essere nettamente superiore a quella effettivamente abitabile.


Coefficienti di ponderazione: un tentativo di uniformità

La Camera Immobiliare di Monaco (CIM) ha proposto coefficienti di ponderazione per rappresentare in modo più realistico il valore degli spazi esterni:

•  100% della superficie, se non supera il 30% della superficie abitabile

•  50% oltre questa soglia

•  50% per tetti-terrazza e giardini

Non tutte le agenzie sono membri della CIM, pertanto non seguono necessariamente queste linee guida.Inoltre, altri fattori influenzano la valorizzazione di un immobile, come lo stato dell’unità, l’orientamento, l’accessibilità e il panorama. Poiché lo spessore delle mura non è sempre noto, viene spesso applicato un coefficiente standard del 10%  alle superfici interne per includere gli elementi strutturali nel calcolo.


Un quadro giuridico poco definito

La Legge n^o1.391 (modificata dalla Legge n^o1.531)  stabilisce che la struttura dell'edificio è una parte comune  nei condomini. Tuttavia, questa viene inclusa nel calcolo della superficie vendibile. Questa contraddizione solleva diverse problematiche:

•  Come vengono ripartite le spese condominiali se le parti comuni sono vendute come private?

•  Qual è l’impatto sul prezzo al mq se vengono incluse superfici non sfruttabili?

Queste discrepanze rendono complesse le perizie immobiliari e le analisi di mercato comparate, soprattutto perché negli atti di vendita a Monaco le superfici non vengono sempre specificate.


Effetti sui prezzi di mercato

Esempio pratico:

•  Un immobile è offerto a 50.000 €/mq su una base di 110 mq (metodo monegasco).

•  Se si applica un metodo più convenzionale (escludendo i muri e con un coefficiente del 10%), la superficie effettiva si riduce e il prezzo reale sale a 55.000 €/mq.

Questa differenza ha due conseguenze principali:

•  Gli studi comparativi internazionali faticano a rappresentare accuratamente il mercato monegasco.

•  Il prezzo al metro quadro dichiarato può non riflettere sempre il reale valore dello spazio abitabile.

Verso un sistema di calcolo unificato?

Se Monaco dovesse adottare criteri simili a quelli francesi, emergerebbero due possibilità:

1. Ridurre ufficialmente le superfici del 10%, con un conseguente adeguamento delle valutazioni immobiliari.

2. Mantenere le superfici attuali e correggere il prezzo al mq, con il rischio di un rialzo artificiale dei prezzi.

Un’altra complicazione deriva dal metodo di calcolo della DPUM, che valuta il volume piuttosto che la superficie, con impatti potenziali sulle richieste di residenza, in particolare per i monolocali.
Secondo l’IMSEE, l’istituto statistico di Monaco, l'86% delle superfici vendute nel 2024 è stato documentato, ma con una metodologia diversa:

•  Balconi, logge e terrazza conteggiati al 100%

•  Giardini e tetti-terrazza ponderati al 50%

Conclusione

Ad oggi, non esiste un metodo di calcolo unico e vincolante  per la misurazione delle superfici vendibili a Monaco. L’unica eccezione riguarda la tassa di sovradensificazione , per la quale il Governo applica criteri più simili a quelli francesi. Prima di acquistare un immobile, è essenziale porre le domande giuste:

•  Quali superfici sono realmente incluse nel calcolo?

•  Come sono state misurate?

Affidarsi a un geometra certificato resta il solo modo per garantire una misurazione precisa e opponibile.